Comment choisir entre LMNP et Censi Bouvard ?

En investissant dans l’immobilier locatif meublé, l’investisseur a le choix entre le statut LMNP ou Censi Bouvard. Mais comment faire pour choisir entre les deux statuts. Pour commencer, il s’avère important de comprendre les deux dispositifs.

 Le statut LMNP, les avantages

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux investisseurs qui mettent un logement en location à titre d’habitation principale. Le bien doit être meublé, c’est-à-dire directement habitable par le locataire. Ces logements concernent soit les logements classiques soumis sous le régime LMNP, soit les logements en résidence de service. Le LMNP octroie à l’investisseur quelques avantages à savoir :

  • la possibilité de ne pas payer d’impôt sur le loyer pendant quelques années car le statut permet de déduire quelques charges (charge d’entretien, de réparation, taxe foncière, intérêt d’emprunt…) des loyers ;
  • le pouvoir d’amortir l’immobilier et les mobiliers, et cela, pour une période s’étalant jusqu’à 30 ans ;
  • la récupération de la TVA pour une acquisition neuve et à condition de détenir le bien pour 20 ans.

Pour bénéficier de ce statut LMNP, l’investisseur ne doit pas être inscrit au registre de commerce et de société. De plus, la recette annuelle de l’investisseur doit être inférieure ou égale à 23 000 €.

La particularité de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard est destinée aux investisseurs qui optent pour la location meublée dans les résidences de service. Les résidences éligibles sont les résidences d’affaires, les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Pour pouvoir investir en Bouvard, l’investisseur a l’obligation de léguer la gestion du logement à un exploitant par un bail commercial d’au moins 9 ans. L’investissement sous le régime Censi Bouvard permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 %. Cette réduction d’impôt est reportable lorsqu’elle est excédentaire. De plus, elle est cumulable avec la réduction d’impôt des autres produits de défiscalisation. La loi Censi-Bouvard permet également à l’investisseur de demander le remboursement de la TVA lors de l’acquisition du bien.

LMNP ou Censi Bouvard : lequel choisir

LMNP ou Censi BouvardEn récapitulant, le LMNP contribue à la diminution du montant de la base imposable tandis que la loi Censi Bouvard offre une réduction d’impôt. L’avantage du LMNP est ainsi financier alors que celui du Censi Bouvard est fiscal. Ainsi pour les investisseurs dont l’objectif est de réduire leurs impôts sur un horizon d’investissement plus court (9 ans), le Censi Bouvard est plus appropriés. L’investissement en LMNP par contre est destiné aux investisseurs dont le but est d’avoir un revenu complémentaire pour une très longue période (au moins 15 ans). En bref, il n’y a pas de réponse toute faite en ce qui concerne le choix entre le statut LMNP et Bouvard. Ce choix dépend principalement du profil de l’investisseur ainsi que de son projet. Pour aider l’investisseur à choisir, il est conseillé de faire une simulation en ligne et d’étudier, à travers plusieurs scénarios, le statut le plus approprié à chaque investisseur.